最高裁第三小法廷平成23年1月22日判決
平成２３年（受）第２２２９号 賃料減額請求本訴，地代等支払請求反訴事件
【要旨】この判決は，借地借家法１１条の規定（地代等増減額請求権の規定）は，長期にわたる土地の利用関係における事情の変更に対応することを可能にする
一般的な法理を明らかにした規定ではないと述べています。
以下，判示を引用する形で紹介します。

【事案】
１　本訴請求は，上告人から賃借等した本件土地を利用してゴルフ場を経営している被上告人が，上告人に対し，
①当初に合意された地代等がその後の事情により不相当に高額となっているとして，減額された地代等の額の確認，
②支払済みの地代等のうち正当とされる額を超える部分の返還とこれに対する借地借家法１１条３項ただし書所定の年１割の割合による利息の支払をそ
れぞれ求めるものです。
　反訴請求は，上告人が被上告人に対し，
①当初に合意された地代等を前提に，平成２１年から平成２３年までの地代等の未払分とこれに対する年６分の割合による遅延損害金の支払，
②本件土地の固定資産税の一部を被上告人が負担する旨の合意に基づきそ，の未払分とこれに対する年６分の割合による遅延損害金の支払を
それぞれ求めるものです。

　本件においては，上記の地上権及び土地賃借権につき，借地借家法１１条の類推適用が認められるか否かが主な争点となっています。

【原審の判断】
原審は，
借地借家法１１条の立法趣旨の基礎にある事情変更の原則や
契約当事者間における公平の理念に照らせば，
建物の所有を目的としない本件契約においても
同条１項及び３項ただし書の類推適用を認めるのが相当である。
としました。
【最高裁の判断】 
　これに対して，最高裁は，
原審の借地借家法１１条の類推適用に関する上記判断は是認することができないとし，
その理由として，次の説示をしています。
「借地借家法は，建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権に関し特別の定
めをするものであり（同法１条），借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は
土地の賃借権」と定義しており（同法２条１号），同法の借地に関する規定は，建
物の保護に配慮して，建物の所有を目的とする土地の利用関係を長期にわたって安
定的に維持するために設けられたものと解される。同法１１条の規定も，単に長期
にわたる土地の利用関係における事情の変更に対応することを可能にするというも
のではなく，上記の趣旨により土地の利用に制約を受ける借地権設定者に地代等を
変更する権利を与え，また，これに対応した権利を借地権者に与えるとともに，裁
判確定までの当事者間の権利関係の安定を図ろうとするもので，これを建物の所有
を目的としない地上権設定契約又は賃貸借契約について安易に類推適用すべきもの
ではない。本件契約においては，ゴルフ場経営を目的とすることが定められている
にすぎないし，また，本件土地が建物の所有と関連するような態様で使用されてい
ることもうかがわれないから，本件契約につき借地借家法１１条の類推適用をする
余地はないというべきである。

 以上と異なる原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令違反
がある。論旨は理由があり，原判決中，本訴請求①及び②並びに反訴請求①の上告
人敗訴部分は，いずれも破棄を免れない。
そして，本件において事情変更の原則により地代等の減額がされるべき事情はうかがえず，
本訴請求を全部棄却し，
反訴請求を全部認容すべきであるから，
これに従って原判決を変更することとする。」