「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」（最判平成23年7月21日）

最高裁判所第１小法廷判決／平成２１年（受）第１０１９号
平成２３年７月２１日判決
判例タイムズ１３５７号８１頁

【要旨】
　最高裁平成１７年（受）第７０２号同１９年７月６日第二小法廷判決のいう
　「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」
とは，
　居住者等の生命，身体又は財産を危険にさらすことがないような安全性を損なう瑕疵をいい，
　当該瑕疵が，居住者等の生命，身体又は財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず，
　当該瑕疵の性質に鑑み，
　これを放置するといずれは居住者等の生命，身体又は財産を危険にさらすことになると認められる場合には，当該瑕疵は，建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当する。

• 　本件は，９階建ての共同住宅・店舗として建築された建物（「本件建物」）を，その建築主から購入等しした上告人が，本件建物にはひび割れや鉄筋の耐力低下等の瑕疵があると主張して，その設計及び工事監理をした被上告人Ｙ１並びに建築工事を施工した被上告人Ｙ２に対し，不法行為に基づく損害賠償として，上記瑕疵の修補費用相当額等を請求する事案である。
  　なお，本件建物は，本件の第１審係属中に競売により第三者に売却されている。
• 　第１次控訴審は，上記の不法行為に基づく損害賠償請求を棄却すべきものと判断したが，
  　第１次上告審は，建物の建築に携わる設計・施工者等は，建物の建築に当たり，契約関係にない居住者等に対する関係でも，当該建物に建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負い，設計・施工者等がこの義務を怠ったために建築された建物に上記安全性を損なう瑕疵があり，それにより居住者等の生命，身体又は財産が侵害された場合には，設計・施工者等は，不法行為の成立を主張する者が上記瑕疵の存在を知りながらこれを前提として当該建物を買い受けていたなど特段の事情がない限り，これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負うというべきであって，このことは居住者等が当該建物の建築主からその譲渡を受けた者であっても異なるところはないとの判断をし，第１次控訴審判決のうち同請求に関する部分を破棄し，同部分につき本件を原審に差し戻した（最高裁平成１７年（受）第７０２号同１９年７月６日第二小法廷判決・民集６１巻５号１７６９頁。以下「第１次上告審判決」という。）。
  　これを受けた第２次控訴審である原審は，第１次上告審判決にいう「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」とは，建物の瑕疵の中でも，居住者等の生命，身体又は財産に対する現実的な危険性を生じさせる瑕疵をいうものと解され，被上告人らの不法行為責任が発生するためには，本件建物が売却された日までに上記瑕疵が存在していたことを必要とするとした上，上記の日までに，本件建物の瑕疵により，居住者等の生命，身体又は財産に現実的な危険が生じていないことからすると，上記の日までに本件建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵が存在していたとは認められないと判断して，上告人の不法行為に基づく損害賠償請求を棄却すべきものとした。
• 　しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
  （１）　第１次上告審判決にいう「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」とは，居住者等の生命，身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいい，建物の瑕疵が，居住者等の生命，身体又は財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず，当該瑕疵の性質に鑑み，これを放置するといずれは居住者等の生命，身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合には，当該瑕疵は，建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると解するのが相当である。
  （２）　以上の観点からすると，当該瑕疵を放置した場合に，鉄筋の腐食，劣化，コンクリートの耐力低下等を引き起こし，ひいては建物の全部又は一部の倒壊等に至る建物の構造耐力に関わる瑕疵はもとより，
  　建物の構造耐力に関わらない瑕疵であっても，これを放置した場合に，例えば，
  　　外壁が剥落して通行人の上に落下したり，
  　　開口部，ベランダ，階段等の瑕疵により建物の利用者が転落したりするなどして人身被害につながる危険があるときや，
  　　漏水，有害物質の発生等により建物の利用者の健康や財産が損なわれる危険があるときには，
  建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当するが，建物の美観や居住者の居住環境の快適さを損なうにとどまる瑕疵は，これに該当しないものというべきである。
  （３）　そして，建物の所有者は，自らが取得した建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には，第１次上告審判決にいう特段の事情がない限り，設計・施工者等に対し，当該瑕疵の修補費用相当額の損害賠償を請求することができるものと解され，上記所有者が，当該建物を第三者に売却するなどして，その所有権を失った場合であっても，その際，修補費用相当額の補填を受けたなど特段の事情がない限り，一旦取得した損害賠償請求権を当然に失うものではない。
• 　以上と異なる原審の判断には，法令の解釈を誤る違法があり，この違法が判決に影響を及ぼすことは明らかである。論旨は，上記の趣旨をいうものとして理由があり，原判決は破棄を免れない。そして，上記３に説示した見地に立って，更に審理を尽くさせるため，本件を原審に差し戻すこととする。
  　よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。

（裁判長裁判官　金築誠志　裁判官　宮川光治　裁判官　櫻井龍子　裁判官　横田尤孝　裁判官　白木　勇）